Die Wertminderung einer Immobilie kann jährlich zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. Es wird zwischen der linearen Abschreibung (jährlich gleich bleibende Abschreibungsbeträge) und der degressiven Abschreibung (jährlich abnehmende Abschreibungsbeträge) unterschieden. Bei der degressiven Form ist die Steuer mindernde Wirkung aufgrund der anfänglich höheren Abschreibung in den ersten Jahren höher. Während bei Altbauten nur die lineare Abschreibung möglich ist, besteht bei Neubauten ein Wahlrecht zwischen beiden Abschreibungsformen.
Übertragung von Rechten und Ansprüchen auf einen Dritten. Wenn ein Darlehensnehmer beispielsweise einen Anspruch auf die Auszahlung einer Kapitallebensversicherung hat, kann dieser Anspruch an den Darlehensgeber abgetreten werden. Auch können bei einer Immobilienfinanzierung die Rechte und Ansprüche aus Bausparverträgen, Investmentfonds und Grundschulden abgetreten werden.
Damit ist die Jahresrate aus Zins und Tilgung gemeint, die zur Rückzahlung eines Darlehens aufgebracht werden muss. Die Annuitätssumme setzt sich aus einem Zins und einem Tilgungsanteil zusammen. Meist wird eine feste Annuität vereinbart, bei der jährlich gleich bleibende Beträge zu zahlen sind. Die Schuldsumme verringert sich mit der Tilgung, so dass der Zinsanteil in der gleich bleibend hohen Rate immer kleiner wird. Entsprechend wächst der Tilgungsanteil.
Die Arbeitnehmersparzulage können sich Arbeitnehmer sichern, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Die Einzahlung auf einen Sparvertrag muss durch den Arbeitgeber vorgenommen werden und als Vermögenswirksame Leistung gekennzeichnet sein. Nach einer Ansparzeit von sieben Jahren kann der Sparer über sein eingezahltes Kapital und die Arbeitnehmersparzulage verfügen - bei einer vorzeitigen Verfügung fallen bereits gezahlte Zulagen wieder an den Staat zurück.
Sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Sie schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer das Objekt z. B. an eine weitere Person verkauft und/oder mit weiteren Lasten und Beschränkungen belastet.
Eine von der Baubehörde mit Unterschrift beurkundete Bauzeichnung. Auf diesem Plan müssen sowohl die Aufteilung des Gebäudes als auch die Lage und Größe der im Sondereigentum und gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile erkennbar sein. Durch die in der Regel fortlaufende Nummerierung der Nutzungseinheiten sollen Verwechslungen und Irrtümer ausgeschlossen werden.
Schriftlicher Antrag bei einer Baubehörde auf eine Baugenehmigung. Um das Baugenehmigungsverfahren mit dem Bauantrag einzuleiten, müssen folgende Unterlagen vorliegen:
Detaillierte Aufstellung über Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale eines Bauvorhabens. Wichtige Inhalte der Baubeschreibung sind z. B. Beschaffenheit der Wände und des Daches, Heizung, Art der Fenster etc. Sie gibt außerdem genaue Auskunft über die beim Bau verwendeten Materialien.
Aufgrund ihrer Wichtigkeit für die Beurteilung der Qualität eines Gebäudes ist die Baubeschreibung ein zentraler Bestandteil der Finanzierungsanfrage. Des Weiteren ist sie dem Antrag auf Baugenehmigung beizufügen.
In einem Bebauungsplan werden die zulässigen baulichen Nutzungsarten rechtsverbindlich festgesetzt. Das bedeutet, dass hierin alle wesentlichen Angaben in Bezug auf die künftige Gestaltung des Gebiets zu finden sind. Er beinhaltet z.B. die Bauweise, die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen, die Baugrenzen, die Anzahl der Geschosse und die Mindestgröße der Baugrundstücke.
Die zu finanzierende Immobilie wird in den meisten Fällen als Sicherheit für den Baukredit herangezogen. Mit dieser so genannten Beleihung sichern sich Kreditinstitute gegen eine mögliche Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab. Die Höhe der Beleihung ist abhängig von dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts.
Der Anteil des Objektwertes in Prozent, der fremdfinanziert - also beliehen - wird. Der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den Beleihungswert einer Immobilie, nicht auf den Kaufpreis. Beispiel: Eine Immobilie kostet 300.000 Euro und hat damit einen Beleihungswert von 270.000 Euro (Sicherheitsabschlag 10%). Bei einem Darlehen in Höhe von 150.000 Euro beläuft sich der Beleihungsauslauf somit auf 56%.
Bei einer Bemusterung müssen sich die Käufer eines Fertighauses oder einer Bauträgerimmobilie entscheiden, wie Ihre Immobilie ausgestattet sein soll. Fliesen, Eingangstür, Dachziegel oder Türgriffe - jedes Detail wird bei einer Bemusterung festgelegt. Erst nach diesem Termin steht der tatsächliche Kaufpreis fest, da von der Grundausstattung abweichende Sonderwünsche den Gesamtpreis erhöhen.
Kreditinstitute berechnen ab einem bestimmten Zeitpunkt nach Abschluß des Darlehensvertrags für noch nicht in Anspruch genommene Darlehensbeträge Bereitstellungszinsen, da sie selbst sich schon refinanziert haben und deshalb Kosten anfallen. Der Bereitstellungszins beträgt in der Regel 3 % p.a. bzw. 0,25 % monatlich.
Beispiel:
Darlehensbetrag: 100.000,-- EUR
Bereitstellungszinsen: 0,25% ab dem 120. Tag (4. Monat)
Abschluß Zinsfestschreibung: 01.02.2013
Auszahlung: 01.08.2013
Bereitstellungszinsen sind ab dem 01.06.2013 für 2 Monate = 60 Tage fällig.
Zu zahlende Bereitstellungszinsen: 100.000,-- EUR x 0,25 % = 250,-- pro Mon.
Die Bereitstellungszinsen betragen für 60 Tage 500,-- EUR.
Mit der Bewertungszahl soll eine gerechte Zuteilungsreihenfolge bei Bausparverträgen gewährleistet werden. Hierbei werden Faktoren wie die Dauer und die Höhe der Sparleistungen berücksichtigt. Die Bausparkassen wenden bei der Ermittlung jedoch unterschiedliche Verfahren an, was eine Berechnung für den Bausparer nahezu unmöglich macht. Damit ein Bausparvertrag zugeteilt werden kann, muss die von der Bausparkasse festgelegte Mindestbewertungszahl erreicht werden.
Ausgaben für den laufenden Betrieb und Unterhalt einer Immobilie. Bei vermieteten Immobilien gibt es zwei verschiedene Arten: So können dem Mieter umlagefähige Bewirtschaftungskosten in Rechnung gestellt werden (z.B. Müllabfuhr, Straßenreinigung etc.). Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten muss der Vermieter hingegen allein tragen (z.B. Verwalterkosten, Instandhaltungsrücklage).
Wenn eine Darlehensgewährung unter persönlichen und sachlichen Gesichtspunkten vertretbar ist, spricht man von Bonität bzw. Kreditwürdigkeit. Um die persönliche Bonität des Darlehensnehmers zu beurteilen, wird vor allem eine Schufa-Auskunft herangezogen. Die sachliche Bonität wird hingegen anhand sämtlicher Unterlagen über das Einkommen und die Ausgaben geprüft.
Ein Cap-Darlehen ist ein Kredit mit variablem Zins. Der Zins kann sinken oder steigen, jedoch nicht über den Zinsdeckel hinaus.Meist wird der Zinssatz alle sechs Monate an den Euribor (European Interbank Offered Rate) angepasst. Das ist jener Zins, den die Banken untereinander zahlen, wenn sie sich gegenseitig Geld leihen. Gleichzeitig wird der maximal zu zahlende Zinssatz definiert, indem der Cap die Zinshöhe begrenzt. Bei jedem Zinsanpassungstermin kann der Kreditnehmer eine Sondertilgung bis hin zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens leisten. Der Vorteil für den Kreditnehmer ist die Chance, von sinkenden Zinsen zu profitieren und trotzdem eine sichere Kalkulationsgrundlage zu haben, indem die Zinsobergrenze festgelegt ist. Vorteilhaft ist auch, dass bei jedem Zinsänderungstermin eine Umwandlung in ein Festzinsdarlehen erfolgen kann. Das macht besonders dann Sinn, wenn das Zinsniveau voraussichtlich nicht mehr fallen kann oder wird. Nachteilig ist jedoch, dass der Cap eine Extra-Gebühr kostet, unabhängig von der Laufzeit des Kredites.
An die Sparphase eines Bausparvertrags schließt sich mit Auszahlung des Darlehens die Darlehensphase an. Hierfür muss ein separater Darlehensvertrag geschlossen werden. Im Anschluss daran zahlt der Darlehensnehmer jeden Monat seine Darlehensrate an die Bausparkasse. Diese setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Das Darlehen wird damit annuitätisch getilgt.
Vertrag über die Gewährung und Rückzahlung einer bestimmten Geldsumme zu vereinbarten Konditionen (Darlehen).
In der Praxis sind zwei Verfahren für das Zustandekommen des Vertrages zu unterscheiden. Entweder kommt das Darlehen durch einen Darlehensantrag sowie die Zusage (Bewilligung) der Bank oder durch Finanzierungsangebot der Bank und Annahme durch den Kunden zustande.
Im Darlehensvertrag (Darlehensurkunde, Beleihungsvertrag) werden u.a. die Darlehenshöhe, der Verwendungszweck, der Zinsssatz, der Auszahlungskurs, der anfängliche effektive Jahreszins, die Dauer der Zinsfestschreibung, die Nebenkosten wie z.B. Bereitstellungszinsen und Bearbeitungsgebühren, die Tilgungsvereinbarungen, die Art der Besicherung (Sicherheiten) sowie die Einbeziehung der Allgemeinen Darlehensbedingungen vereinbart.
Preis eines Darlehens, in dem nahezu alle Preisbestandteile berücksichtigt sind. Der Effektivzins ermöglicht grundsätzlich den Vergleich verschiedener Angebote. Die Effektivzinsberechnung ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt. Der Begriff des anfänglichen effektiven Jahreszinses ist mit dem Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie entfallen. Unter bestimmten Voraussetzungen werden vom Kreditgeber gewisse Annahmen für die Berechnung des effektiven Jahreszinses unterstellt, welche die Vergleichbarkeit des Effektivzinses einschränken können.
Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird. Die Höhe der Eigenleistung wird vielfach überschätzt. Risiken liegen im hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen. Die Eigenleistung wird oft auch als Muskelhypothek bezeichnet.
Eine von sieben im Einkommenssteuergesetz (§ 21 EStG) geregelten Einkunftsarten. Diese Einkünfte umfassen alle einkommensteuerpflichtigen Überschüsse oder Verluste aus Vermietung oder Verpachtung eines unbebauten oder bebauten Grundstücks. Als Werbungskosten sind beispielsweise Kosten für Modernisierung, Reparaturen, Versicherung, Grundsteuer sowie Aufwendungen für Wasser und Schornsteinfeger abzuziehen. Zusätzlich können Darlehenszinsen und Abschreibungen (AfA) steuerlich geltend gemacht werden.
In der Einmalvalutierungserklärung bestätigt der Grundschuldgläubiger gegenüber einem nachrangigen Gläubiger, die Grundschuld nur zur Sicherung eines konkret festgelegten Darlehens zu verwenden.
Die Grundschuld darf in diesen Fällen nicht zur Sicherung eines weiteren Darlehens herangezogen werden, bzw. eine Revalutierung von freien Grundschuldteilen ist nur mit Zustimmung der nachrangigen Gläubiger möglich. Die Abgabe dieser einschränkenden Verpflichtungserklärung bedarf der Mitwirkung des Grundstückseigentümers.
Öffentlich-rechtliche Kreditanstalten (NBank, WfA, LTH etc.) legen nachrangige, öffentlich geförderte und daher zinsgünstige Darlehen in der Regel nur heraus, wenn der Gläubiger der vorrangigen Grundschuld eine Einmalvalutierungserklärung abgibt.
Erbpacht ist ein anderes Wort für den Begriff Erbbaurecht. Ein solches Recht ist in der Regel zeitlich begrenzt (meist 99 Jahre) und ermöglicht einem Bauherrn, ein Haus zu errichten und zu nutzen, ohne selbst ein Grundstück kaufen zu müssen. Dafür zahlt er über die gesamte Nutzungsdauer einen im Voraus festgelegten Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks. einen im Voraus festgelegten Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks.
Gesamtheit der erforderlichen Aktivitäten, um ein Grundstück baureif zu machen. Dazu zählen der Anschluss des Grundstücks an die Wasser- und Abwasserversorgung und die Anbindung an das Gas-, Strom- und Telefonnetz. Verantwortlich für die Infrastrukturanbindung ist in der Regel die Gemeinde, allerdings wird der Grundstückseigentümer an den Kosten beteiligt
Alle Kosten, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfallen. Dazu zählen die Maklerprovision, Gerichts- und Notargebühren, Vermessungskosten und Kosten für den Grundbucheintrag und Bodenuntersuchungen. Bei nicht zur Selbstnutzung vorgesehenen Immobilien können die Erwerbskosten steuerlich abgesetzt werden.
Detaillierte Aufstellung der Herstellungs- und Erwerbskosten einerseits sowie der für die Finanzierung einzusetzenden Eigen- und Fremdmittel andererseits. Der Finanzierungsbedarf ergibt sich aus der Differenz der Gesamtkosten und der Eigenmittel. Daraufhin kann für den Darlehensnehmer ein Tilgungsplan erstellt werden, der die anfallenden Zins- und Tilgungsleistungen auflistet und die monatliche Belastung enthält.
Darlehen, mit dem sich ein Darlehensnehmer bereits heute einen Zinssatz für ein Darlehen in der Zukunft sichert. Voraussetzung für die Aufnahme eines Forward-Darlehens ist das Vorhandensein einer Immobilie, über die eine Besicherung erfolgen kann. Häufig wird diese Darlehensform genutzt, wenn die Sollzinsbindung des bestehenden Darlehens erst in zwölf bis 60 Monaten ausläuft, das aktuelle Zinsniveau jedoch gesichert werden soll. Für Forward-Darlehen werden je nach Dauer der "Aufschubzeit" Zinsaufschläge berechnet. Es fallen keine Bereitstellungszinsen an.
Dieser Begriff taucht meist in Zusammenhang mit Eigentumswohnungen auf. Zum Gemeinschaftseigentum gehören die Teile des Grundstücks und des Gebäudes, die nicht Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten sind. Dazu gehören alle Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit notwendig sind, wie z. B. Fassade, Dach, Treppenhaus, Fahrstuhl, Strom- und Wasserleitungen sowie Außenanlagen. Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Miteigentümern gemeinsam verwaltet und in Stand gehalten.
Wenn mehrere Darlehensnehmer gemeinschaftlich für einen Kredit haften, spricht man von einer gesamtschuldnerischen Haftung. Jeder Gesamtschuldner ist damit unabhängig von den anderen zur vollen Zahlung verpflichtet. Die Bank ist dabei in der Wahl des von ihr in Anspruch genommen Gesamtschuldners frei. Sie darf jedoch die Leistung nur einmal verlangen.
Geschlossene Immobilienfonds investieren das Geld ihrer Gesellschafter größtenteils in gewerbliche Immobilien. Diese Fonds beschränken sich meist auf die Finanzierung eines oder weniger Objekte. Anders als bei offenen Fonds ist das Zertifikatskapital damit auf eine feste Summe begrenzt. Die Investoren werden entweder Miteigentümer an den Grundstücken oder Gesellschafter einer KG oder BGB-Gesellschaft. Geschlossene Immobilienfonds eignen sich speziell für Anleger, die mit begrenztem Kapitaleinsatz und ohne eigenen Verwaltungsaufwand am wirtschaftlichen Nutzen einer Immobilie teilhaben und zudem Steuervorteile erzielen wollen.
Beim Amtsgericht geführtes Register, welches die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks darlegt. Es gibt Auskunft über die Größe und Nutzungsart sowie die Eigentumsverhältnisse. Außerdem enthält es eine Aufstellung der Rechte an anderen Grundstücken sowie der Lasten und Beschränkungen. Jeder mit berechtigtem Interesse (z. B. Käufer) kann das Grundbuch einsehen. Es genießt öffentlichen Glauben, d. h. auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden.
Die im Bebauungsplan festgesetzte Zahl gibt an, wie groß die Grundfläche eines Gebäudes im Verhältnis zur Grundstücksfläche sein darf. Bei einer Grundflächenzahl von 0,4 dürften beispielsweise 40 % des Grundstücks bebaut werden, wobei Grundflächen von Garagen und Stellplätzen sowie deren Zufahrten mitzurechnen sind.
Eine Grundschuld wird meist zugunsten eines Gläubigers in das Grundbuch eingetragen. Damit sichert dieser seine Forderungen gegenüber dem Eigentümer ab. Die Grundschuld ist somit ein Pfandrecht an einer Immobilie. Sie ist abstrakt, dass heißt, dass sie auch ohne Bestehen einer bestimmten Forderung im Grundbuch aufgeführt sein kann.
Der Grundschuldzins wird zusammen mit der Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Während die Höhe der Grundschuld meist dem Nettodarlehensbetrag entspricht, weicht der Grundschuldzins erheblich vom Darlehenszins ab. Damit möchte der Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung weitere Forderungen (ausstehende Zinszahlungen, Kosten für Zwangsversteigerung etc.) abdecken.
Mit einer Hypothek können Gläubiger ihre Forderung gegenüber dem Immobilieneigentümer durch das Grundstück absichern. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der ihr zugrunde liegenden Forderung. Ist die persönliche Forderung bezahlt, erlischt auch die Hypothek. Heutzutage sind Hypotheken weitestgehend durch Grundschulden ersetzt worden (Reduzierung von Kosten und Arbeitsaufwand).
Die Hauptaufgabe von Hypothekenbanken liegt in der Gewährung von mittel- und langfristigen grundpfandrechtlich gesicherten Krediten in Form von Hypotheken- und Kommunaldarlehen. Die Refinanzierung erfolgt durch die Ausgabe von Hypothekenpfandbriefen und Kommunalobligationen. Die Hypothekenbanken (auch Realkreditinstitute genannt) unterliegen besonderen gesetzlichen Regelungen.
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 21 Abs. 5 WEG) vorgeschriebener, regelmäßig zu zahlender Pauschalbetrag zur Beseitigung auftretender Schäden und Mängel am Gemeinschaftseigentum. Der von allen Miteigentümern aufzubringende Betrag richtet sich nach der Wohnfläche der einzelnen Eigentumswohnungen. Im Allgemeinen liegt er zwischen 0,8 % und 1,0 % p.a. der Herstellungskosten.
Wenn eine Immobilie nicht zur privaten Nutzung sondern als Kapitalanlage erworben wird, stellt das auch an die Finanzierung andere Anforderungen. Hierbei werden zum einen andere Bewertungsverfahren angesetzt. Zum anderen weichen bei einer so genannten Investorenfinanzierung für gewöhnlich auch die Konditionen geringfügig von denen einer privaten Baufinanzierung ab.
Der Kauf einer Immobilie muss durch einen notariell beurkundeten Vertrag erfolgen, da das Geschäft sonst nicht rechtsgültig ist. Hierbei werden auch die Bedingungen für die Eigentumsübertragung geklärt. Der Verkäufer verpflichtet sich zur Übertragung des Eigentums, der Käufer zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises.
Die drei Schritte zum Erwerb einer Immobilie sind:
Erst mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer tatsächlich Eigentümer des Grundstücks.
KfW ist die Abkürzung für die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Dieses bundeseigene Institut vergibt zinsgünstige Darlehen, mit denen der private Wohnungsbau und ökologisches Bauen gefördert sowie die Wirtschaft gestützt werden sollen. Die KfW vergibt ihre Mittel nicht selbst, sie müssen über ein durchleitendes Institut beantragt werden. Dies kann auch im Zuge einer Finanzierungsanfrage bei uns erfolgen.
Als Konditionen bezeichnet man die Kosten, zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zu Verfügung zu stellen. Hierzu zählen: Sollzinssatz, Dauer der Sollzinsfestschreibung, Auszahlungskurs, Tilgungssatz sowie der Beginn der Tilgung, Bearbeitungskosten und Bereitstellungszinsen. Die günstigste Finanzierung lässt sich nur unter Einbeziehung aller Eckpunkte und durch den sorgfältigen Vergleich der Gesamtkondition ermitteln.
Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung bis zur vollständigen Rückzahlung. Die Laufzeit ist abhängig vom Tilgungssatz und vom Sollzinssatz. Gerne wird der Begriff Laufzeit mit dem der Sollzinsbindung verwechselt. Diese beschreibt im Gegensatz zur Laufzeit lediglich den Zeitraum, für den die Zinsen fest vereinbart sind.
Jeder Darlehensnehmer muss sich durch Vorlage eines gültigen Personalausweises oder Reisepasses ausweisen. Häufig kann aufgrund der räumlichen Entfernung des Kreditinstituts die Vorlage der notwendigen Papiere nicht persönlich erfolgen. Hier übernimmt die Deutsche Post AG im Rahmen des PostIdent-Verfahrens vielfach die Legitimationsprüfung.
Maklercourtage = Maklerprovision ( §§ 652 ff. BGB). Wird z. B. ein Grundstück durch einen Makler vermittelt, so ist eine Provision an den Makler zu zahlen. Die Höhe der Provision wird frei vereinbart. Übliche Provisionssätze bei Vermittlung von Grundstücken sowie Ein- und Mehrfamilienhäusern: 3 bis 6 % des Kaufpreises.
Die Modernisierung ist eine bauliche Maßnahmen zur Erhöhung des Wohn- oder Nutzwertes eines bestehenden Gebäudes durch Anpassung z. B. des Grundrisses oder der Ausstattung an moderne Anforderungen. Zu unterscheiden hiervon ist die Renovierung, die der Erhaltung oder Wiederherstellung des vorhandenen baulichen Zustands dient.
Umgangssprachliche Bezeichnung für Eigenleistung. Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird. Die Höhe der Muskelhypothek wird meist überschätzt. Risiken liegen in dem hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen.
Beim Kauf einer Immobilie entstehen folgende Nebenkosten: Grunderwerbssteuer (5,0 %), Notar- und Grundbuchgebühren (1,7- 2,0 %) und ggf. Maklerprovision (ab 3,0 % zzgl. MwSt.). Diese Kosten dürfen bei der Kalkulation der Gesamtinvestition nicht vernachlässigt werden.
Nach dem Erwerb fallen laufende Nebenkosten in Form der Betriebskosten/Bewirtschaftungskosten an. Sie sind bei der Ermittlung der monatlichen Belastung zu berücksichtigen.
Die Nichtabnahmeentschädigung ist das Entgelt, das bei Nichtabnahme des Darlehens zu zahlen ist. Die Nichtabnahmeentschädigung dient dem Ausgleich des Schadens, der der Bank vor allem dadurch entsteht, daß sie die für das Darlehen vorgesehenen Mittel bereits beschafft hat.
Die Nichtabnahmeentschädigung wird wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet.
Ein Niedrigenergiehaus ist ein Haus, dessen Heizenergieverbrauch deutlich unter dem zulässigen Mass liegt. Im Idealfall kommt ein solches Haus ohne jede Heizung aus. Erreicht wird dies u. a. durch erhöhten Aufwand für Wärmedämmung, Wärmerückgewinnung, kontrollierte Lüftung und Verwendung besonderer Bauteile.
Belastung einer Immobilie in Abt. II des Grundbuchs zugunsten einer bestimmten Person. Diese Person ist berechtigt, aus der Immobilie einen Nutzen zu ziehen. Beispiele hierfür sind Wohnrechte oder Ansprüche auf Mieteinnahmen aus der besagten Immobilie. Ein Nießbrauch macht eine Immobilie normalerweise unverwertbar.
Unter Nominalzins (jetzt Sollzins - seit 11.06.2010 nach der Verbraucherkreditrichtlinie) versteht man den Zinssatz, mit dem die tatsächlich vom Darlehensnehmer zu zahlenden Zinsen berechnet werden. Sonstige Kosten werden dabei nicht berücksichtigt.
Der Sollzinssatz wird bei Annuitätendarlehen meist per anno (pro Jahr) angegeben.
Die Notarbestätigung ist die schriftliche Bestätigung des Notars gegenüber der Bank, daß der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld keine sonstigen Anträge beim zuständigen Grundbuchamt entgegenstehen (Rangattest). Die Notarbestätigung ermöglicht die vorzeitige Auszahlung des Darlehens, bevor die Eintragung im Grundbuch vollzogen ist, da der Notar durch diese Bestätigung die Gewähr für die rangrichtige Eintragung übernimmt.
Mit dem Programm "Ökologisch Bauen" fördert die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) alle Bauvorhaben, die verschiedene Anforderungen erfüllen. So muss eine mit diesen Mitteln finanzierte Immobilie deutlich weniger Energie verbrauchen als Bestandsbauten. Dieses Programm können Sie über uns beantragen.
PostIdent ist ein Angebot der Deutschen Post, um Personen für Kunden zu identifizieren. Häufig kann aufgrund der räumlichen Entfernung des Kreditinstituts die Vorlage der notwendigen Papiere nicht persönlich erfolgen. Hier übernimmt die Deutsche Post AG im Rahmen des PostIdent-Verfahrens vielfach die Legitimationsprüfung.
Der Auflauf für den Kunden ist folgender:
Der Kunde erhält z. B. von seiner Bank das PostIdent-Formular und geht damit und seinem gültigen Ausweis zu einer Filiale der Deutschen Post. Das PostIdent wird nunmehr von einem Postmitarbeiter ausgefüllt. Dazu werden die Daten vom Ausweis (Personalausweis oder Reisepaß) in das Formular übertragen. Mit der Unterschrift des Postmitarbeiters und dem Poststempel ist das PostIdent-Verfahren abgeschlossen. Die Daten werden dann an das jeweilige Kreditinstitut weitergeleitet.
Gläubiger eines Darlehensnehmers werden in einer bestimmten Reihenfolge im Grundbuch gelistet. Die jeweilige Rangstelle ist im Fall einer Zwangsvollstreckung wichtig: Je besser die Platzierung, desto höher ist die Chance, dass die ausstehenden Forderungen bedient werden können, da die Forderungen der Reihe nach bedient werden.
Eine Rückauflassungsvormerkung wird ins Grundbuch eingetragen und sichert die Ansprüche des Verkäufers auf Rückübertragung eines Grundstücks. Der Eintrag einer solchen Vormerkung kommt oft in Verbindung mit der Bebauung von Grundstücken vor, die von Städten und Gemeinden verkauft werden. Der Kauf des Grundstücks ist mit bestimmten Auflagen verbunden. Hält der Käufer diese Auflagen nicht ein, hat der frühere Eigentümer (in diesem Fall die Stadt) einen Anspruch auf Rückübertragung.
Einseitige Aufhebung eines noch nicht ausgezahlten Kreditvertrags durch den Darlehensgeber. Das Institut wird von dem Vertrag zurücktreten, wenn beispielsweise nachträglich Informationen bekannt werden, die eine Auszahlung nicht mehr rechtfertigen. Auch falsche Angaben im Darlehensantrag berechtigen den Kreditgeber, zurückzutreten und eine so genannte Nichtabnahmeentschädigung zu verlangen.
Der Wert eigengenutzter Immobilien wird mit dem Sachwertverfahren ermittelt. Er ergibt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen. In der Praxis wird bei der Berechnung des Gebäudewerts oft ein Abschlag genommen, weshalb der Sachwert bis zu 30 % unter den tatsächlichen Anschaffungskosten liegen kann. Bei Eigentumswohnungen wird nur unter bestimmten Umständen das Sachwertverfahren angewandt.
Die Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung wird mit Schufa abgekürzt.
Gemeinschaftseinrichtung der deutschen Kreditinstitute und anderer kreditgebender Wirtschaftsunternehmen, um Mitgliedsinstitute vor Verlusten im Kreditgeschäft zu bewahren. Die Schufa erhält zu diesem Zweck von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Die Schufa stellt die bei ihr vorhandenen Informationen unter Beachtung der strengen Vorschriften des Datenschutzes den Banken auf Anfrage zur Verfügung.
Beim Verkauf einer Immobilie kann die Finanzierung mitverkauft werden. Der Käufer wird dann zum Schuldner des Darlehens. Der Schuldnertausch kann nur mit Genehmigung des Gläubigers (Darlehensgeber) durchgeführt werden. Ihm geht eine eingehende Bonitätsprüfung voraus. Die Bewilligung erfolgt meist gegen eine einmalige Vergütung von 1 bis 2 % der Restschuldsumme.
Darlehensnehmer haben grundsätzlich das Recht (§ 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB) nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten das Darlehen ganz oder teilweise zurückzahlen. Dies bedeutet, dass Bauherren und Immobilienkäufer bei einer sehr langfristigen Zinsbindung vor einem Steigen des Zinssatzes geschützt sind, aber spätestens nach 10 Jahren bei ggf. gesunkenen Bauzinsen die langfristige Zinsbindung einfach kündigen können. Dabei gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. In diesem Fall der Kündigung fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Die 10-Jahresfrist beginnt ein Tag nach dem das Baudarlehen vollständig an den Darlehensnehmer ausgezahlt wurde (vollständiger Empfang des Darlehens; §187 Abs. 1 BGB).
Beispiel:
Vollständiger Empfang des Baudarlehens am 15.03.2004 (Vollauszahlung)
Fristbeginn der 10-Jahresfrist der Baufinanzierung am 16.03.2004
Frühestmöglicher Kündigungstermin der Baufinanzierung am 16.03.2014
Ende der sechsmonatigen Kündigungsfrist der Baufinanzierung am 16.09.2014
Das Sondertilgungsrecht ist ein im Darlehensvertrag zu vereinbarendes Recht des Darlehensnehmer, unabhängig von der laufenden Tilgung, Rückzahlungen auf das Darlehen zu leisten.
Sondertilgungsrechte stellen stets ein einseitiges Optionsrecht (Wahlrecht) des Darlehensnehmer auf außerordentliche Tilgung des Darlehens bzw. eines Teilbetrages dar.
Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass ein Haus in verschiedene von einander getrennte Wohnungen geteilt wird. Die Teilung wird mit der Anlegung von eigenen Wohnungsgrundbüchern wirksam. Dadurch ist es möglich, diese Miteigentumsanteile selbständig zu belasten. Die Teilungserklärung gibt unter anderem Auskunft darüber, welche konkreten Gebäudeteile Sonder-, Teil- oder Gemeinschaftseigentum sind.
Darlehensnehmer können anstelle der üblichen monatlichen Tilgungsleistungen auch eine Tilgungsaussetzung vereinbaren. Hierbei zahlen sie lediglich die anfallenden Zinsen (Festdarlehen). Als Tilgungsersatz einigen sich beide Vertragspartner auf ein so genanntes Tilgungssurrogat. Dieses wird separat bespart und am Ende der Laufzeit zur Rückführung des Darlehens verwendet. Beispiele für solche Surrogate sind: Abtretung von Ansprüchen aus Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen, Bausparverträgen oder Investmentfonds.
Zeitliche Darstellung eines Darlehensverlaufs von dessen Auszahlung bis zur planmäßigen Rückführung. Der Tilgungsplan gibt Auskunft über die Höhe der monatlichen Rate, den darin enthaltenen Zins- und Tilgungsanteil und die Restschuld. Die Darstellung ist auf monatlicher und jährlicher Basis möglich. Der Tilgungsplan kann nur für die Zeit der Sollzinsbindung exakte Zahlen liefern. Mit Vereinbarung einer neuen Zinsfestschreibung ist ein aktualisierter Tilgungsplan notwendig.
Wenn eine Tilgungsaussetzung vereinbart wird, muss das Darlehen meist endfällig an den Darlehensgeber zurückgezahlt werden. Daher muss der Darlehensnehmer einen Tilgungsersatz - auch Tilgungssurrogat genannt - besparen. Hierbei bieten sich unter anderem Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen, Bausparverträge oder Investmentfonds an.
Eine Treuhandzahlung führt dazu, dass ein Darlehen bereits ausgezahlt werden kann, bevor alle Auflagen (z. B. Eintragung der Grundschuld) erfüllt sind. Die Zahlung erfolgt an vertrauenswürdige Dritte (z. B. Notare, Banken) mit der Maßgabe, das Geld an den endgültigen Empfänger weiterzuleiten, wenn alle Auflagen erfüllt sind.
Der umbaute Raum ist das Bauvolumen eines Gebäudes. Die Berechnung des umbauten Raumes (Kubatur) gehört zu den Beleihungsunterlagen, die der Darlehensgeber eines Baudarlehens zur Ermittlung des Beleihungswertes (Wertermittlung) des zu finanzierenden Objektes benötigt. Die Berechnung des umbauten Raumes wird benötigt, um den Gebäudewert zu ermitteln.
Der variable Zins ist ein Nominalzinssatz, der sich während der Laufzeit des Darlehens ändern kann. Hierbei erfolgt keine feste Vereinbarung einer Zinsfestschreibungszeit zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber. Der Sollzinssatz, wird während der Laufzeit des Darlehens, durch den Darlehensgeber geändert. Häufig ist die Anpassung an einen Index (z. B. EURIBOR) gekoppelt.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Entgelt für die außerplanmäßige Rückführung eines Darlehens während der Zinsfestschreibungszeit.
Grundsätzlich sind die Banken nicht verpflichtet, Darlehen vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit zurückzunehmen. In begründeten Einzelfällen wird die Bank einer vorzeitigen Rücknahme jedoch zustimmen. Begründete Einzelfälle sind zum Beispiel die Veräußerung der Immobilie.
Da bei Baufinanzierungen die Zinskonditionen für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben werden, müssen sich auch die Banken für diese Zeit die Gelder beschaffen. Wird das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt, muss der Darlehensgeber die Gelder anderweitig anlegen. Dies führt zu einem Verlust, für den der Darlehensnehmer aufkommen muss.
Wer einen Bausparvertrag hat, jedoch schon vor Zuteilung der Bausparsumme finanzielle Mittel für die Finanzierung seiner Immobilie benötigt, kann einen Vorfinanzierungskredit aufnehmen. Mit Zuteilung wird dieser Vorfinanzierungskredit automatisch durch die Bausparsumme abgelöst. Im Gegensatz zur Zwischenfinanzierung ist das zur Zuteilung erforderliche Mindestsparguthaben beim Vorfinanzierungskredit noch nicht angespart.
Ein Vorkaufsrecht wird im Grundbuch in Abt. II eingetragen. Es sichert dem Begünstigten das Recht, dass er im Falle eines Verkaufs an einen Dritten die Immobilie zu den zwischen Verkäufer und dritter Person ausgehandelten Vertragsbedingungen selbst erwerben kann. Will er dies nicht, muss er seine Zustimmung zum Verkauf erteilen.
Vorvertragliche Informationen haben sowohl der Darlehensgeber als auch der Darlehensvermittler dem Verbraucher rechtzeitig vor Vertragsabschluss als Europäisches Standardisiertes Merkblatt auszuhändigen. Sie dienen dem Verbraucher als Überblick und Vergleichsgrundlage. Zusätzlich hat der Darlehensvermittler eigene vorvertragliche Informationen vor Abschluss des Darlehensvermittlungsvertrags dem Verbraucher auszuhändigen.
Mit der Wertermittlung werden der tatsächliche Verkehrs- und der Beleihungswert einer Immobilie festgestellt. Bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern erfolgt die Bewertung in der Regel über das Sachwertverfahren. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Bodenwert (Grundstücksgröße x Bodenrichtwert) und dem Bauwert (Kubikmeter umbauter Raum x Baukosten bzw. Wohnfläche x durchschnittlicher Preis je Quadratmeter Wohnfläche).
Bei der Wertermittlung werden Verkehrswert und Beleihungswert festgesetzt.
Der Verkehrswert dient der Überprüfung der Angemessenheit des Kaufpreises, während der Beleihungswert als Basis für die Höhe der Kreditgewährung zu sehen ist. Der Verkehrswert wird im wesentlichen stichtagsbezogen ermittelt und gibt somit den aktuellen, derzeit am Markt erzielbaren Wert wieder, wobei bei der Beleihungswertermittlung die dauernden, nachhaltig erzielbaren Eigenschaften zugrunde gelegt werden, da das bewertete Objekt in der Regel für viele Jahre als Kreditsicherheit dient und aus diesem Grund einer längerfristigen Risikobeurteilung unterzogen wird. Nach Vorgabe des BAK (= Bundesaufsichtsamt für Kreditwesen) muss daher wird ein Sicherheitsabschlag vorgenommen werden, um eventuelle Marktschwankungen aufzufangen. Der Beleihungswert liegt somit grundsätzlich unter dem Verkehrswert.
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie den meisten eigengenutzten Eigentumswohnungen wird der Beleihungswert nach dem Sachwert ermittelt. Der Sachwert setzt sich aus Bodenwert, Gebäudewert und Außenanlagen zusammen.
Bei Mehrfamilienhäusern und sonstigen Renditeobjekten wird der Beleihungswert auf Basis des Ertragswertes bestimmt. Der Ertragswert orientiert sich an den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen und stellt den kapitalisierten Reinertrag des Beleihungsobjektes dar.
Die Berechnung der Wohnfläche ist bei jedem Bauantrag und bei jeder Finanzierungsanfrage ein wichtiger Bestandteil.
Zur Wohnfläche gehören:
Nicht anrechenbare Flächen:
Keller, unausgebaute Dachböden, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume, außerhalb der Wohnung liegende Abstellräume, Schuppen und Garagen.
Recht zugunsten eines Dritten zur uneingeschränkten Nutzung einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers. Das Wohnrecht kann auch auf einen Teil des Gebäudes beschränkt sein. Der Berechtigte ist befugt weitere Personen in die Wohnung aufzunehmen. Kosten des Unterhalts der Immobilie wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen usw. trägt der Eigentümer.
Für jede Eigentumswohnung wird ein besonderes Grundbuch (Wohnungsgrundbuch) angelegt. Hier werden der Bruchteil des Miteigentums am Grundstück, das zum Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Sondereigentumsrechte der übrigen Wohnungseigentümer eingetragen.
Die Vergabe von Bauspardarlehen darf nur erfolgen, wenn die Gelder für einen wohnwirtschaftlichen Zweck eingesetzt werden. Als wohnwirtschaftliche Zwecke gelten der Bau, Kauf oder die Modernisierung von Immobilien. Zudem kann der Bausparer mit dem Bauspardarlehen Bauland oder Erbbaurechte erwerben oder sich Rechte zur dauerhaften Nutzung von Wohnraum (z. B. in einem Seniorenstift) sichern. Auch ist mit diesen Mitteln die Umschuldung einer bereits bestehenden Baufinanzierung möglich.
